Spotykamy się wśród klientów sprzedających ze stanowiskiem, że nie chcą oni udostępniać przy sprzedaży mieszkania, domu lub działki swojej podstawy nabycia nieruchomości. Uważają, że do sprzedaży nieruchomości wystarczy tylko numer księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Wynika to z faktu, że nie rozumieją potrzeby przedłożenia odpowiednich dokumentów kupującemu i notariuszowi.
Księga wieczysta jest podstawowym dokumentem umożliwiającym ustalenie stanu prawnego nieruchomości, prowadzone są one przez odpowiednie Sądy Wieczystoksięgowe stosownie do położenia nieruchomości.
Obecnie mamy wgląd do systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych i możliwość przeglądania ich zawartości w czasie rzeczywistym na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości:
https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl
Wystarczy tylko znać numer księgi wieczystej, która nas interesuje i gotowe.
Jednak są sytuacje, gdzie nie znajdziemy w księdze wieczystej wszystkich niezbędnych informacji dotyczących sprzedawanej nieruchomości.
Przedstawimy kilka pułapek, w które może wpaść kupujący bez wcześniejszego dostępu i analizy archiwalnych dokumentów, będących podstawą nabycia nieruchomości przez poprzedniego właściciela:
1. Nie zawsze metraż lokalu podany w księdze wieczystej jest powierzchnią tylko i wyłącznie samego mieszkania. W księdze wieczystej dla lokalu mieszkalnego w dziale I-O – oznaczenie nieruchomości podane jest pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, a co za tym idzie mogą, ale nie muszą być do niego wliczone powierzchnie przynależnych piwnic, komórek lokatorskich czy innych pomieszczeń np. strychów czy nieużytkowych poddaszy. Praktyka sądów na przestrzeni lat różniła się w podejściu, jak dokonywać stosownych wpisów powierzchni i w związku z tym nie ma jednej dobrej interpretacji, której możemy się trzymać. Stąd konieczność sprawdzenia opisu lokalu i ewentualnych pomieszczeń przynależnych w podstawie nabycia, aby nowy nabywca był świadomy co kupuje.
2. Kolejną sytuacją są podziały Quoad usum, czyli umowy o podział nieruchomości wspólnej do korzystania. Współwłaściciele budynków, bloków mieszkalnych lub działek na których stoi budynek dokonują umownych podziałów do wyłącznego korzystania z części wspólnych przez jednego lub kilku współwłaścicieli. Mogą to być między innymi umowy co do wyłącznego korzystania z miejsc postojowych w garażu podziemnym lub na przyblokowych parkingach, ogródków przyległych do mieszkań na parterze, balkonów, czy komórek lokatorskich. Tu też nie zawsze informacje na ten temat znajdziemy w księdze wieczystej, a są one istotne dla kupującego.
3. Czasem oprócz sprzedaży mieszkania, domu lub działki niezbędna jest również sprzedaż innej nieruchomości lub udziału w nieruchomości np. działki stanowiącej drogę dojazdową, która ma prowadzoną niezależną księgę wieczystą. Ponieważ nie wszystkie nieruchomości, które są związane ze sprzedawaną nieruchomością są widoczne w księdze wieczystej, a są one opisane w aktach notarialnych będących podstawą nabycia mieszkania, domu lub działki potrzebujemy archiwalnych dokumentów nabycia nieruchomości przez poprzedniego właściciela. Zakup nieruchomości bez drogi dojazdowej stanowi problem dla kupującego, który potem należy wyprostować – a to wiąże się z dodatkowym czasem i kosztami.
4. Również komórki lokatorskie i miejsca postojowe mogą mieć prowadzone oddzielne księgi wieczyste, które jeśli są przedmiotem sprzedaży należy sprzedać jako oddzielną nieruchomość (komórka lokatorska lub garaż na oddzielnej księdze wieczystej) lub udział w nieruchomości np. wielostanowiskowym garażu podziemnym (dodatkowo możemy mieć tu do czynienia z podziałem umownym do korzystania z konkretnych miejsc postojowych).
To tylko kilka przykładów z którymi spotykamy w praktyce. Stąd ważne jest by rozumieć znaczenie pierwotnych dokumentów, poprosić sprzedającego o ich udostępnienie do wglądu i zapoznać się z ich zapisami przed umową sprzedaży.
Chcesz sprzedać, kupić lub wynająć nieruchomość?
Skontaktuj się z nami - Pomożemy Ci jak Przyjacielowi :)
tel. 12 260-21-50
e-mail: biuro@danax.pl
